保定楼市会持续暴涨吗？

　　据媒体报道，受京津冀一体化发展消息，以及保定要成为政治副中心传言的利好，大批外地客到保定购房，4名北京人包下某楼盘一个区的几百套房成了当地最热的话题。售楼处外不乏京、浙、陕等地号牌的私家车，保定看房团人数暴涨，其房价本月涨幅近10%。

　　“京津冀”推动楼市升温

　　所谓京津冀都市圈，主要包括北京市、天津市以及河北省的唐山、石家庄、秦皇岛、廊坊、保定、沧州、张家口和承德，涉及到京津和河北省8个设区市的80多个县(市).

　　3月26日，河北省出台《河北省新型城镇化的意见》进一步明确了京津冀一体化战略部署。根据《意见》，河北省将落实京津冀协同发展国家战略，发挥保定和廊坊首都功能疏解及首都核心区生态建设的服务作用，进一步强化石家庄、唐山在京津冀区域中的两翼辐射带动功能。同时，“保定作为政治副中心”的传言也得到确认，保定市作为畿辅节点城市，利用地缘优势，谋划建设集中承接首都行政事业等功能疏解的服务区。

　　据国家财政部测算，从软件和硬件的资源投入看，京津冀一体化未来6年间大致需要42万亿元。加上此次最高层表态对待京津冀经济圈需要打破“一亩三分地”的惯性思维，决策层此次决心非常坚定，或有望打破机制体制性束缚，推动更多城镇化配套改革加速推进。

　　因此，多家机构均认为，进入快车道发展的京津冀一体化，将带来房地产、建材、交运、环保等方面的确定性投资机会。

　　《意见》出台后，“京津冀”规划成为了河北区域内新盘的最大卖点，周边部分新盘均价迅速上涨10%。

　　据一位刚刚在保定买完的购房者说：“房子虽然买上了，却比前一波的价格涨了200元/平米，我们这90来平米的两居室，合着差一晚就”损失“了2万元。”

　　随着产业转移和首都部分功能的疏解，加上河北基础设施及城市配套设施建设将提速，那么，在河北拥有大量土地储备的公司必将是最大受益者。

　　其中，最聪明的或莫过于华夏幸福。3月25日，华夏幸福公告称两家子公司在固安县竞得9块地，约19.8万平方米，总价接近13.5亿元。此外，华夏幸福还有包括园区委托面积在内的10.8亿平方米的储备土地。目前，公司在环北京布局了10个园区项目，基本包含了北京一小时经济圈内的固安、香河等区县。

　　保定楼市会持续暴涨吗

　　保定作为中国政治副中心的传言不实。不但国家发改委对此已经辟谣，而且笔者对国家领导“调整疏解非首都核心功能”的理解是，首都核心功能，即政治功能外迁的可能性非常低。即便是在地域上要疏解出北京市中心，也不会离开太远，否则开会很不便。所以保定作为政治副中心的可能性是很低的，其市区内承接到的外迁机构与部门不会比京郊河北县市要多。

　　纵然有一些部门从北京迁至保定，其也不会促成保定房价的大幅上涨。一方面，从政府外迁模式和成本上来说，办公楼或科研机构是要重新设计建设的，其住宿设施会由此一并建设。把外迁人员推到市场上去买房既会增加外迁阻力，其成本也会很高，远不如独立建设划算。另一方面，这些外迁人员并不会扎根此地，甚至购房永久的居留下来。保定并不是一个宜居城市，这些人始终还是把北京当家的，否则也不会在保定政治副中心的传言中单独提到外迁人员北京户口不变。供需关系决定价格，既然需求不会出现短时期内的增长，那么房价的上涨就没有市场作为依托。

　　从保定这一城市本身的性质来看，保定的房价也涨不上去。一是保定作为三线城市，在河北省内都不算经济较好的地区，已经远远被其他地市拉开。其人口以农业人口为主，农村劳动人口转移上主要是向外，特别是向京津输出，就地城镇化并不理想，本地住房需求不大。二是保定位于平原地带，其城市规模本身较小，周边可利用城建土地资源庞大，储备土地也较多，土地供应上不会存在瓶颈。三是保定还处于环北京贫困带上，并且还处在北京与石家庄的中间，当地财富被两地吸收较明显，保定的富裕阶层通常选择在北京或石家庄置业和生活，留在保定很少。这种资源上的转移，因而也导致了保定作为历史悠久的城市，却越发展越倒退。

　　保定的房价难以出现大幅度上涨还与当前中国房地产的整体形势有关。中国房地产现在整体是一个向下的趋势，这一趋势在二三线城市上体现的尤为明显。业界普遍共识是，房地产确有泡沫，尤以三线城市为重。所以现在除非是有政府给予的好项目，否则连各大开发商都不敢轻易去三线城市拿地。

　　地方政府头脑要“清醒”

　　其实，这个时候，最应该头脑清醒的不是买房客，而是地方政府。虽说在客观上，因楼市的升温带来的利好，以及由此带来的土地财政，或许为地方乐见。但是别忘了，甜头之外，还要用更多的精力来思考，以什么样的姿态和标准来拥抱一体化。

　　从一体化的角度看，像保定这样的城市可作为的还有很多。比如，在治理污染、公共设施、社会治理等方面，标准上都应提高，至少在一体化区域内需要提升至综合水平。

　　最值得警惕的就是，地方政府不能因尝到土地财政的甜头，就打着承接京津功能疏解的名义，盲目规划新城，或制定不切实际的豪华规划，要避免出现“空城”、“鬼城”。

　　在一体化的发展思路下，需要更多考虑的不再是如何从中分一杯羹，而是如何实现功能的互补，区域间的协作。

　　面对新政策刺激下涌动的市场热情，地方无法保持淡定，也无法偷着乐。京津冀一体化，不是房地产化。地方政府一定要遏制住房地产兴市的冲动。