中国楼市不会崩盘的五个理由

　　进入2014年，房地产市场突然变得风声鹤唳，一方面是继续从严的楼市调控，另一方面则是不断传出的地方楼市资金链断裂、打折的消息——风雨欲来，预言和期盼了许久的楼市崩盘似乎终于降至。

　　低房价到底离我们有多远？这一次的“楼市崩盘危机”究竟是被捅破的真相，还是又一次的幻象？

　　弱势开局，拐点已到来？

　　国家统计局最新公布的数据显示，一季度，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%，较去年各月19%以上的增速出现明显回落。；全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%；全国商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。

　　房地产开发投资、商品房销售面积、销售额等楼市多项核心指标出现下滑，引发外界的强烈关注。而对于房地产投资对固定资产投资的影响，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运也坦言，一季度房地产投资增速下滑确实是影响固定资产投资增速下滑的一个原因，初步测算，因为房地产投资增速下滑拉低固定资产下滑0.7个百分点。

　　此前，随着杭州、常州等城市部分楼盘降价，有关中国房价将迎来拐点、中国楼市面临崩盘等“拐点论”、“崩盘论”一时流传甚广。不过，对于一季度的楼市相关数据，多位业内专家认为，今年房地产市场虽是弱势开局，但远未达到“崩盘”的程度。

　　中国房地产学会副会长陈国强就指出，一季度楼市成交量价以及行业景气度确实出现下滑，但这实际上在预期之内，“崩盘论、拐点论均属夸大其词”。他指出，从绝对值来看，目前楼市仍处高位，未来房地产行业会保持总体降温、增速收窄的态势，二、三季度的数据相较一季度可能略有恢复。

　　此前，住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林曾表示，今年房地产市场看上去是一个弱势开局，所以市场上出现了各种观点，但楼市崩盘论不成立。他指出，之所以有观点认为今年开局楼市不好，主要是和去年同期对比所致，而去年同期则不是一个正常状态。

　　过去几年的统计数据显示，今年一季度全国房地产开发投资的增长速度较前几年确实明显回落，但就住宅投资增长速度而言，2013年一季度为21.1%，不仅高于今年一季度的16.8%，也超过了2012年一季度的19.0%。

　　而更引人注目的两个指标“全国商品房销售面积”和“全国商品房销售额”，2014年一季度增速分别下滑了3.8%和5.2%，虽然较2013年一季度高达37.1%和61.3%的增速差距巨大，但回落程度却远低于2012年一季度13.6%和14.6%的负增长。

　　预测

　　一线城市或继续限购

　　大型房企或率先降价

　　在日前举行的博鳌论坛上，国务院总理李克强表示，中国经济开局平稳，总体良好。对于外界猜测是否会出台新的刺激政策，李克强明确指出，“我们不会为经济一时波动而采取短期的刺激政策，而是更加注重中长期发展，努力实现中国经济持续健康发展”。

　　此前，住建部曾发布2014年调控思路，外界普遍解读为今年调控基调正在发生微妙变化，即调控政策转向“分类指导”或“双向调控”思路。张宏伟表示，从过去几年房地产调控政策的经验来看，短期内“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的政策仍然不会改变，2014年调控政策将呈现“差别化”的特征。

　　“热点城市比如一线城市、部分二线城市仍然会继续抑制投资投机需求。”张宏伟说，当没有办法通过市场供求关系的调节解决房价过快上涨的问题时，行政化手段比如限购还会继续执行，甚至还可能“阶段性”强化执行。

　　“从短期来看，当前政策层面应该是基本围绕‘自住需求’进行点式微调，仍然是支持合理的市场需求，而不是直接放松二套房贷执行标准、加强对房企信贷上的支持或实行限购的城市限购逐步退出等这些尺度较大的措施。”张宏伟分析说。

　　他认为，在库存量偏大的城市或区域，普通住宅标准调整、首套房贷利率的定向放松、针对人才性的住房需求给予鼓励等定向宽松的政策则会有具体的操作空间。“比如部分二线城市、大多数三四线城市等，政策调控或将允许‘试探性’的定向宽松政策出台。”

　　“在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。”张宏伟分析，“从开发企业心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，预计二季度，大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略”。

　　楼市不会崩盘的五个理由

　　去年诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒称，中国房地产市场存在泡沫；另一位诺奖得主埃德蒙·菲尔普斯在近日召开的博鳌亚洲论坛上也认为，中国的房地产存在过度投资现象。耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武更直言，未来10年，中国地产泡沫破裂的概率至少为99%。还有一批经济学家天天预测中国房价何时崩盘，但中国房地产市场似乎具有中国特性，让这些经济学家们一次次失望。整个房地产业的大趋势并没有发生根本改变，更重要的是，价格出现局部波动是市场中再正常不过的现象，任何长期趋势的价格曲线都不可能是一成不变的。

　　中国房地产业关联着60多个产业、3000多个行业，每个房屋产品包含至少18000个子产品。一个繁荣的房地产市场的影响已经渗透进国民经济的骨子里。

　　因而，审视中国房地产业，一方面需要正视其高房价存在的现实性；另一方面对于其风险也不能掉以轻心。现在，我们只能一点点地挤掉泡沫，抑制房价过快上涨，让房价更趋于理性。

　　市场总是按经济规矩办事的。影响房价的因素虽然有很多，但归根结底都会通过供求关系来起作用。整个楼市能够支撑到现在，除了一些投机因素外，自身的刚性需求才是主旋律；丈母娘房、学区房、改善房等等各种名号的住房，才是支撑起中国式购房的需求基础。

　　房地产问题是个大问题，它直接关系到居民的生活。让人民群众住有所居，一直是政府追求的目标。近年来，中央也一直努力使房价回归理性：根据不同人群的需求、不同城市的情况，分类施策、分城施策。除此之外，政府也在积极推进公租房等保障房建设。今年，政府还将继续加大棚户区改造的力度，至少再改造470万套以上。毋庸置疑，保障房、廉租房的纷纷入市，在一定程度上也能挤压掉房地产市场中的一部分泡沫。

　　我们知道，城镇化是未来十年中国发展的大势所趋。城镇化在全国各地的四处开花，其涉及到的3亿人口转移产生的住房需求也必将源源不断。随着购房需求在城镇化进程中被正确地引导和分配，房价趋于理性的白银时代，将会慢慢到来。

　　未来的房地产市场，随着“挤泡沫”的继续，整体房价增速将放缓，局部可能会出现下行。泡沫迅速破裂、产业轰然崩溃这种“唱衰”中国楼市的声音注定要再次落空。