正当很多人认为中国楼市的政策面，在高层换了调控思路之后，会告别过去十年的喧嚣。但近期关于温州、杭州、长沙等地的放松限购与二套贷款等消息，又搅乱了一池春水。社会上的主流看法：房地产是政策市。那么，地方救市将如何影响今年楼市？
虽然今年的经济面好于2008年下半年，楼市也没当时那么糟，但也不宜过分期望地方救市的效果。
限购松绑博弈
截至目前，限购政策已经在我国房地产市场上实施了4个年头。
2010年4月，为了抑制投资、投机购房需求，促进房价回归合理水平，国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“国十条”。
住建部政策研究中心研究员王珏林表示，“国十条”出台后，各省开始结合各自区域内的楼市状况，依据是否存在市场过热、涨幅过快的原则确定纳入限购的名单。一般情况下，省会城市都被地方政府纳入限购之列，部分东部经济发达省份还将一些投资性需求比较旺盛的城市纳入其中。
2011年8月，住建部公布了列入新增限购城市名单的5项建议标准。住建部提出，符合两条意见以上的城市，建议列入新增限购城市名单。随后限购令从一线城市和部分二线城市开始向部分二、三线城市扩展。根据统计，目前我国共有40多个城市实施了限购令。此次传闻松绑的焦点城市——温州是在2011年3月出台的限购令。当时温州版限购令规定，本地户籍家庭及纳税或社保满一年的非户籍家庭，只能新购买一套住房。与大多数城市实行的“限购第3套”政策相比，温州版的限购令更为严苛。
随着2011年下半年温州大量中小企业陷入经营困境，温州楼市也随之进入“冰冻期”。在此背景下，2013年8月，温州市曾对楼市的限购令进行微调。此举使得温州成为中国首个放宽楼市限购令的城市。
温州市住建委宣教处工作人员对法治周末记者表示，此前考虑到温州房地产价格上涨过快，出台的限购令非常严厉。去年8月，温州购房政策虽有微调，但仍在国务院要求执行的限购标准内。
在这之前，包括珠海、成都、河南等多地也曾谋划对限购政策予以松绑，不过均因抵触国务院的楼市调控政策，而被叫停。
随着政府工作报告中提出的“分类调控”成为新的楼市调控精神，一些经济增长乏力、房地产市场成交低迷的城市，松绑限购的意愿也再次强烈地表现出来。
取消限购时机是否成熟
自限购令出台后，佛山、成都等地因限购松绑政策违背国务院要求而被叫停。那么，在“分类调控”成为楼市调控基调的当下，一些城市的限购令是否可以就此松绑，甚至取消？
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，目前我国房地产市场已经出现了分化格局。对之前采取限购的城市继续采取“一刀切”式的限购限贷调控政策既无必要，也难以发挥效果。
不过，尹伯成指出，要对一个城市的限购政策进行松绑，必须要建立在深入研究当地住房市场特点的基础上，并且要能准确预判市场发展的趋势和风险。
市场目前处于相对平稳的状态，没有必要用投资性的需求来带动市场。那带来的效益也是短期的，没有什么意义。
地方救市的功效有多大
今年政府工作报告中首次提出“针对不同城市情况分类调控”，也即所谓的“分类调控”、“双向调控”：楼市热的城市，实行紧缩式调控，楼市冷的城市，实行扩张式调控。当然，在当前全国楼市高位盘整的大势之下，至少上半年仍以“紧”为基调。但对于温州这类较冷的城市，上半年就可以适度放松了。
实行分类调控之后，是否意味着以后中央会完全退出房地产调控？非也。由于房地产市场存在周期性波动的规律，中央层面有责任防范市场大起大落。只不过，2012年-2013年全国市场史无前例的出现分化，过热与过冷城市同存，所以比以前更加重视房地产调控的“因地制宜”。
其次，中央不会完全放纵地方救市。虽然实行分类指标，但并不代表中央会放任地方乱来。从基调上看，“实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求”，是国家的长期方针。对于地方救市，中央肯定存在一个管控范围和容忍程度。
从区域来看，首先放松的城市应属三四线城市，这类地区多供大于求、房价温和，甚至也有类似温州、鄂尔多斯、神木这样的连跌二三年的城市。而传言中的长沙，去年房价涨幅在全国70个大中城市中排名第九，且为二线大城市，当地政府怎么敢率先救市？至于市场正在降温中的杭州，毕竟也是1.5线城市，去年一批地产土豪攻了进去抢地，也不太可能率先救市，下半年的行动的可能性远大于上半年。
从政策分析，逐步放松限购，是大势所趋。但这个节奏和尺度很难把握，存在很多变数。当前全国实行限购的城市为48个左右，一二线城市中除重庆外，全部限购，另外还有十几个三线城市，其中以浙江为最多。
限购虽然“可恶”，但毕竟压制了部分需求，我以前形容这条政策是“贞节牌坊”，一旦树起来，就不易推倒，谁先推倒，谁就会受到社会舆论的攻击。即便是当前有中央分类调控的政策“撑腰”，但要想全面推倒，也须做好充分的思想准备。至少是上半年，我不认为温州敢于全面退出限购，其他城市更别提了。
最大的可能，仍是部分放松，而非取消。当然，暗中放松的城市，将会不断增多。至于放松二套房贷政策，除了公积金政策外，地方基本无权，而且商业银行把握执行权，基本没戏。
最后，关于地方救市的功效。一听到“救市”这两个字，相信不管开发商，还是购房者，都会有感应、有想法。开发商是心头一热，购房者是心头一凉。2009年那轮中央救经济和救楼市，力度太大，效果好过了头，国人记忆深刻。
有一点不必怀疑：地方救市的行为，对于楼市是促进、激励作用。放松政策，甚至是出台新政策，一方面降低了购房门槛或成本，有助于刺激市场需求；另一方面，政府救市也改变了购房者的心理预期，认为后市房价还将上涨，所以部分人会放弃观望，积极入市。
但是，也不必奢望救市效果。从理论上讲，如果没有“中央军”，“地方军”的救市作用不会很显著，二者需要相互配合，其中起主导作用的是前者。尤其是对楼市非常重要的货币、信贷政策，主要掌握在中央手中。下半年，仍然看不到货币大幅放水，仍然是紧平衡的概念，至多是配合稳增长而小幅、局部放松。
从实践上看，从2008年5、6月份开始，各地陆续出台救楼市的政策，但其后半年，效果乏善可陈，直至10、11月四万亿救经济和中央救楼市政策出台后，市场才逐渐见底。虽然今年的经济面好于2008年下半年，楼市也没当时那么糟，但也不宜过分期望地方救市的效果。
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