【中国经营网综合报道】近日，财政部公布数据显示，2013年地方政府土地出让金达到3.9073万亿元，是预算数的152.6%，再创历史之最。对此，财政部的解释是，主要是土地出让合同成交价款增加较多。这也意味着，地方政府对土地财政的依赖度再次回升。
与土地财政息息相关的楼市，今年以来并不让人乐观，甚至引发楼市崩盘的争论。对此，住建部政策研究中心主任秦虹11日公开发声，“中国与美国不同，中国不太可能出现美国这种大面积的泡沫破裂，但有三点风险。”
此前有媒体报道，数据显示，中国多个城市对土地财政的依赖程度在80%以上，这些城市包括宁波、温州、佛山、杭州等。
去年地方政府卖地收入3.9万亿
2013年地方政府性基金收入决算表显示，土地出让金收入决算数为39073亿元，是预算数的152.6%。地方政府的土地出让金收入再创历史之最。
据第一财经日报报道，近日，财政部公布了2013年全国财政决算情况，列出公共财政、政府性基金、国有资本经营的收入和支出等23张决算表。包括国有土地使用权出让金收入（下称“土地出让金收入”）在内的详细财政数据也一一出炉。
地方政府土地出让金在2011年达到3.1万亿元顶峰，2012年降至2.7万亿元，2013年再猛增1.2万亿元。
作为表明地方政府依赖土地财政的重要指标，2013年国有土地使用权出让收入再创新高，突破4万亿元，达到41266亿元，同比增长约45%。
国有土地使用权出让收入通常由四项政府性基金收入构成，除土地出让金收入外，还包括新增建设用地土地有偿使用费收入、国有土地收益基金收入和农业土地开发资金收入。
2013年地方政府的土地出让金收入约3.9万亿元，占国有土地使用权出让收入的95%；国有土地收益基金收入1259.67亿元；农业土地开发资金收入234.3亿元；新增建设用地土地有偿使用费收入699.22亿元。
据统计，2013年地方政府国有土地使用权收入占地方财政收入比例达35%，若算上当年与土地及房产相关的5种税收，这一比例将达46%。
近一半的地方政府收入与土地相关，也意味着地方政府仍严重依赖土地财政。
“土地财政”主要是指地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。
上海财经大学教授邓淑莲分析称， 2013年以来中央对地方债务口子明显卡紧，而财政收入也告别高增长，地方政府只有从政府性基金这块入手，而又以土地出让金为甚。由于地方的收入和支出不匹配，土地出让金收入突增是肯定的。
2010年，全国财政决算中开始公布地方政府性基金收入数据。当年，地方政府国有土地使用权收入占地方财政收入比例为41%，2012年这一数据则降至27%，但2013年又回升至35%。
与地方政府国有土地使用权收入激增相应，支出也在增加。2013年土地出让支出与收入基本持平，约3.9万亿元，远超预算。其中，以对征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、补助征地农民支出等方面支出最大，如在征地和拆迁补偿支出约2.1万亿元，为预算数的161%，比上年增长51%。
多市土地财政依赖度高于80%
据每日经济新闻5月21日报道，日前，同策咨询研究中心发布《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》，数据显示，土地财政依赖度在80%以上的城市包括宁波、温州、佛山、杭州等12座城市。
上述城市中不乏本轮救市潮的热点城市，自4月以来，无锡、南宁、佛山等地已经出台或网传酝酿出台房地产市场救市政策。
同策咨询研究中心的上述报告显示，以45个楼市限购城市2013年土地财政依赖度(土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入 100％)来看，土地财政依赖度较高的(超过80％)共12个城市，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波和温州。这其中，
根据中原地产研究部统计数据显示，截至5月20日，已出台及传闻救市的城市已经超过10个，其中明确落地救市政策的城市包括南宁、无锡、杭州萧山等城市，记者统计数据发现，在土地财政依赖度高于80％的城市中，杭州、宁波、温州、徐州已经落地出台救市政策。
此外，佛山、福州、长沙等城市也频传救市消息。以佛山为例，该市住建局此前在接受采访时表示，将综合考虑就业人群的住房刚性需求与会否引起区域房价有较大波动，对该市高明区的住房限购政策进行认真评估。《海峡都市报》也报道，福州市房管局透露或将放宽部分区域的商品房限购。
对土地财政依赖度相对较低的城市，是否“救市”的意愿也相对较低？
根据上述《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》，纳入统计的45个城市中，哈尔滨的土地依赖度最低，只有24.1％，其次是深圳的27.0％和银川的27.3％。这也是45个城市中，土地依赖度低于30％的3个城市。紧随其后的是乌鲁木齐、海口等城市。
深圳可能是所有城市中的“异类”，因为其可供出让的土地非常少。2009年深圳首次提出建设用地“减量增长”原则后，土地财政在这个土地资源稀缺的城市就开始不断走向末路。深圳房地产研究中心主任王锋此前曾公开表示，深圳还处于国家的严控区域，一线城市目前松绑限购短期内没有可能性。
再来看银川。官方数据显示，今年一季度，银川市房地产市场延续上年总体运行良好的发展态势，开发投资保持增长，施工规模持续扩大，销售面积同比下降，房价涨幅平稳。业内人士表示，市场平稳运行将是银川房地产市场的常态。松绑与否并不影响银川房地产市场未来的走势，在官方对此未有明确表态的背景下，银川楼市或继续实施“限购”政策。
据证券日报报道，继呼和浩特后，济南也于7月10日全面放开了限购。在此之前，济南已执行了40个月的限购政策。
实际上，面对上半年“跌跌不休”的楼市，不少二、三线城市都开始按捺不住，希望可以解除限购，以帮助当地的房地产市场回暖。
而随着济南取消限购政策，业内人士预计，其它城市跟随的步伐将大大加快，下半年除一线城市外，其余30多个城市的限购政策都将逐步放开。
据了解，就在济南全面放开限购后的第二天，便有媒体报道称，从7月14日起，南昌市除东湖、西湖、青山湖、青云谱四区继续实行商品房限购外，其它区域全部放开限购，购房申报材料不用再经过审核。不过，对于这一情况，南昌市房管局方面表示“没有接到相关通知”。
另据报道，近日，厦门悄然放开限购政策：厦门岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明；岛内，外地户口限买1套住宅，但也无须再交社保证明。此外，260平方米以上住宅的限购也有所放松。
尽管厦门市国土房管局相关负责人表示该局并没有出台相关文件，但无论是当地楼盘还是中介、业内人士均表示，在实际操作层面限购已经放开。
由于目前厦门的新楼盘主要在岛外，因此全面放开岛外限购，意味着厦门楼市松绑幅度不小。
7月11日，二线城市中房价最为坚挺的厦门举行下半年首场土地拍卖会。当日三幅地块全部成功出让，其中位于同安区滨海新城的2014 TP04地块最受关注。经过116轮竞价，该地块才被保利地产以33.88亿元收入囊中，溢价率为31.42%，成交楼面价10381.49元/平方米，成为同安区新地王。
楼市会不会崩盘？
作为中国房地产研究领域的专家，住建部政策研究中心主任秦虹给出了对于中国楼市的结论，但值得注意的是，她还进一步阐述了支持这一结论的一系列论据和三组数据。
据上海证券报报道，“中国与美国不同，中国不太可能出现美国这种大面积的泡沫破裂。”秦虹11日在首届楼宇经济论坛上如是说。
她给出了第一组数据：中国的房贷政策是非常严格的，中国有全世界最高的住房首付，首套房的首付一般是30%，二套房的首付一般是60%，像北京等一些城市二套房首付达到70%。而且中国家庭住房的平均贷款年限低于10年。“这是因为中国人不愿意欠债。”
“2008年我正在美国做访问学者，住了半年多时间，我租住在美国一位老太太的家里，眼睁睁看到，她的两个邻居因为偿还不了银行贷款，房子被银行收回出售。”秦虹说，长期以来，美国住房自住率为60%左右，其中2006年时为63-65%。而在低利率的刺激之下，很多人都买了房子，到了2008年时美国的住房自住率达到了69%。
“那时候美国有句话叫做‘买房基本不贵’，因为房子的价格涨幅远超买房子时的价格，第二句话是‘贷款基本没费’，因为当时美国的贷款利率非常低，且低首付(一般在5%-10%)甚至于零首付。”秦虹说，宽松的货币政策导致2000至2006年美国房价一路上涨，而随之而来的2007年，以粮食和石油为代表的物价上涨，美国出现了通货膨胀，之后美国两年内连续升息，利率从1%一直升到5.5%，由此，房贷的利息成倍提高，导致美国很多家庭无力负担而断供。
在首付比例的差别外，秦虹又给出了第二组数据——“2012年不同国家家庭住房贷款余额与GDP之比”的数据，其中美国超过50%，英国接近50%，法国超过40%，日本超过20%接近30%，而中国低于20%。
“由此判断，目前中国房地产市场的市场调整，不会出现大面积的断供现象，也不会出现大面积的抛售。”
那么，中国会不会出现日本房地产的情况呢？秦虹同样给出了否定的答案，支撑这个答案的，是第三组数据。
“日本的房地产市场经过两次大跌，一次是1975年，一次是1989年。数据显示，1968年的时候，日本的家庭户数与住房套数之比是1：1，而房地产大跌的1989年，此比值为比1：1.3，也说是有住房套数多于家庭户数30%。”秦虹进一步指出，日本在上世纪70年代初时城镇化率已经达到76%，到房地产泡沫破裂的90年代初时，日本的城镇化率已经接近停滞了近20年。
“我认为中国不同于日本，目前中国的城镇化率是53%，按照全世界一般水平，中国的城镇化率还要提高十几个百分点，即使到70%的水平，还有很大增长空间。”秦虹指出，这意味着中国每年新增城镇常住人口近2000万人。
那么，到底目前中国住房究竟缺不缺房呢？秦虹表示，“按照第六次人口普查数据推算，把成套和非成套住宅都算进去，中国城镇住房套数和家庭户数之比接近于1：1。也就是说，如果算总账，目前中国住房基本上平衡，但是结构不平衡，新增城镇人口还需要住房。”
“当然，中国房地产市场也存在风险。”秦虹认为，虽然目前中国房地产发展阶段异与美日，不会出现崩盘，但有三点风险。其一，中小房企的资金链压力大，即由于中国银行对房地产企业实施的名单化管理，导致中小房企资金成本更高，被迫退出市场的情况时有发生，但这属于正常现象，不足为奇；其二房地产市场调整会首先波及土地市场，这对地方融资平台债务的偿还直接造成影响；其三，商业地产受产业投资人主业经营状况影响大。
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