【中国经营网综合报道】不动产登记政策的脚步越来越近，风雨欲来，会对哪些人和哪些房子产生影响呢？
“小产权房”不会“洗白”
据悉，3月1日起，全国启用统一的不动产登记薄证样式。统一不动产登记簿证问世，意义十分重大。而作为物权法明确要求的内容，不动产登记核心载体的登记簿由登记机构管理；证书是权利人享有的法定凭证，由权利人持有。
不动产登记局王广华局长表示，新证问世，旧证依旧有效，不受任何影响。3月1日开始实施，而新证全国推行有一个过程。
值得注意的是，不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西。现行法律法规明确，世界普遍实施土地用管制，所以“小产权房”不可能予以登记，这样的念头应该打消。
据经济观察报的报道，青岛、广州、杭州、厦门、济南、武汉等15个城市提前开展，也就是说这些城市居民的“房产证”将陆续换发成“不动产证”。
新“不动产权证”和现在居民手握的“房产证”有差异，“不动产证”的外页除了中华人民共和国不动产权证外，在其右上角写有不动产登记抵押权、异地登记、查封登记等登记类型；内页内容规定了权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格(以万元/平米为单位)。
耐人寻味的是，“房产证”的外页只有中华人民共和国房屋所有产权证，并无其它内容，房产证的内页内容包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。
两者对比得知：“不动产证”比房产证产权内容更详细，因“房产证”对房屋使用年限和房屋价格采取了规避态度，这两点是直接与公民利益相关，“不动产证”则对使用年限进行了明确规定“起和止日期”和房屋取得价格，让交易透明化、明确化。
事实上，随着《不动产登记暂行条例》执行日期的到来，各地不动产登记局开始纷纷忙碌，但全面实行登记工作非简单之事，其主要有两大难点：
其一、全面实现不动产登记工作需直接逾越《城市房产管理法》、《森林法》、《渔业法》、《海域使用管理法》等法规，因为《立法法》第63条规定：“有立法权的地方制定地方法规时，不得同《宪法》、行政法规相抵触，无法逾越国家现行的有关各类不动产登记的法律法规。”
其二、淘汰房产证需要居民提供“个人税号”。之前未被信息化的房屋产权将被联网信息化，同时一并进入税收征管部门的系统，为房地产税的征收奠定技术、数据、产权等基础。
虽困难重重，但不动产登记工作仍鼓浪前行，中央编办、财政部、住建部、农业部、国家税务总局、国家林业局、国务院法制办、国家海洋局8家不动产登记工作部际联席会议制度已成立，其中财政部较积极，正紧锣密鼓地推行房地产税立法，争取2015年年底出台《房地产税立法(草案)》。
哪些房子必须要卖掉？
据南方日报的报道，备受外界关注的不动产统一登记工作再迈一步，在八大部委集中开会研讨的基础上，《不动产登记暂行条例实施细则》在今年3月份前出台。
值得注意的是，不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的“全透明”。那么，手上已有数套房产的业主该如何取舍?哪些房子必须出手卖掉?
北京中原首席分析师张大伟认为，不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的“全透明”。未来借助不动产登记条例，政府的税基将逐渐从交易环节过度到持有环节，财产税的二次分配将更加明显，房产税将很快全面落地。
王广华表示，是否开征房产税、何时开征，与不动产统一登记工作没有必然联系。他近日也表示，不动产统一登记的核心功能和目的，在于保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权，不是为了降房价和反腐败。
对不动产登记推出后房价下跌的猜测，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾表示，不动产登记制度的出台对房价的影响没有想象中那么大。因为不动产登记制度并不直接影响房价，只是以它为基础的房产税、遗产税会影响。
事实上，关于不动产将要登记的消息，不少购房者也提出了一些自己的想法，一方面担心个人信息会有被泄露的风险;另一方面，不动产登记后将征收房产税的消息也让很多购房者感到担忧。
有业内人士预测，春节后也许二手房源将会集中放量，价格也会有一定幅度的回落，对于刚需购房者来说，这或许是一个购房的好机会。
虽然目前不动产登记对于本地的房地产市场影响并不大，但长远来看可能会抑制房产投资。所以，对于有多套房的市民来说，要提早考虑手上房产的用处，适时出手多余或闲置的房子。
专家建议：中小城市业主最多保留两三套中心区的普通住宅，新区、郊区的房子一般来说都可以处理掉;如果你生活在大城市，在中小城市的故乡有房子，那么从提高投资效率来说，中小城市的房子可以全部卖掉。
至于中小城市郊区、新区的商业物业，尤其是“场内铺”是最危险的;至于三四流风景区的旅游地产、养老地产，也是非常不靠谱的。传统市中心的天价商铺，最好轻易别碰。至于一线城市中心区的普通住宅，未来仍然有比较大的升值空间，可以留在手上甚至考虑买入。对于中心城市的商业物业，要保持警惕。整体而言，写字楼和商务公寓的风险，比商铺要小一些。
谁在悄悄抛售二手房？
北京商报的报道，3月1日，《不动产登记暂行条例》将正式开始实施，河北省国土厅不动产登记局已于日前正式挂牌，而此前，北京市国土局也透露北京不动产登记机构设置也已有初步方案，只待市委市政府审定。
在不动产统一登记即将在各地启动时，忙碌的除了各地政府的相关负责人外，还有着各地的住房市场，以及所有想要购置不动产的人们。
目前，我国确定了将不动产登记职能整合在国土部，由国土部成立不动产登记局即地籍管理司的制度，由该部门负责指导监督全国土地、房屋、林地、草原、海域等不动产登记和组织指导土地调查、统计、遥感监测、不动产权属争议调处的职能部门。
此前，曾有专家称，不动产登记新政实施对楼市的影响并不会像消费者想象的那样明显，甚至能拉低二手房售价，然而链家地产分析师张旭却表示，从去年12月起，部分城市的二手房源有较大幅度的增加，受不动产统一登记政策影响是比较重要的原因。“尤其是一些二三线城市，因为对不动产统一登记的政策内容并不完全清楚，对政策过分忧虑，出现高端二手房源集中抛售的情况。”
“不动产登记对于房价走势的影响主要还是通过对消费者心理预期的影响表现出来。”中国社科院城市与环境研究所副研究员、房地产经济专家李恩平表示，房地产市场的成交情况因买卖双方心理预期变化而出现波动是非常明显的，不动产登记推动房产税加速落地，将会令房主加强对异地持有多套住房产生税收成本增加的预期，从而触发市场形成一定规模的抛售现象，对存量房整体形成较强释放效应。
北京中原地产首席分析师张大伟也认为，预计随着不动产登记的开启，大户型二手房供应将继续增加，特别是最近在各地都出现放松调控政策预期的时间点发出这一信号，全国二手房市场价格降温时期或被进一步延长。
不动产要“统一登记”一直是此前业内担忧新政推行后易产生问题的关键环节。而此次不动产统一登记后，土地和房屋的登记将统一，这就使得“房地合一”有了可能，将来的“房本”上，就可以登记房屋的产权信息，也包括土地的使用权信息。比如房屋建筑面积多少，土地使用权分摊面积多少；甚至除了房屋建筑面积图幅，还会附加上土地使用面积图幅。
业内表示，在房屋和土地的登记环节统一后，“房地合一”本身没有难度，难度大的是如何计算分摊面积，也就是每个人房本上显示的土地使用权面积。而魏成林也表示，平房的土地分摊比较容易计算，但楼房的就较为复杂了，有几种计算分摊的方式，目前还尚在研究。
“其实从技术角度上来说，分摊的计算并不复杂。难度较大的是一些土地面积如何界定。”有业内专家举例称，比如一个小区内配套建设幼儿园，以及其他配套设施，本身可能是一个大土地证中的，如果是整个大土地证分摊到各个小业主手中，那么属于业主们共有的面积里，幼儿园是否也算是业主们分摊到的面积。
不动产登记后房价会否暴跌？
关于不动产登记在2015年3月1日开始实施，最确定的消息是：2014年12月22日，中国政府网发布李克强总理在2014年11月24日签署的关于自2015年3月1日起施行《不动产登记暂行条例》。此消息发布之后，立刻引起极大关注和热议，最为核心的问题就是：
一、不动产登记开始，对于房价会否产生影响？房价会不会下跌？跌幅有多大？二、对于反腐败有多大作用？三、对于中国经济和社会有何影响？
根据《条例》，土地、海域以及房屋、林木等定着物都属于不动产。不动产权利的主体、来源、期限、权利变化等内容应记入不动产登记簿。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。
中国国土资源部称，落实《条例》难度大，要抓紧出台不动产统一登记实施细则，尽快颁布使用统一的簿册证书，同时启动不动产统一登记信息平台建设。
中国住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，对房地产市场来说，不动产登记最大的影响在于数十年来首次“摸清家底”，可大幅提高房地产及其他宏观政策的针对性。
此外，分析人士认为，不动产统一登记也将为房产税开征乃至“以房反腐”打下基础；对物权法的落实，土地管理法的修改，“小产权房”问题的破解也将形成倒逼压力。
客观地说，在新一届政府逐渐加大反腐力度之后，房价已经受到影响??当然房价还受到别的因素的影响，这种影响在中国政府放出不动产登记将在2015年3月1日开始的消息之后，再次增大。
“从去年12月开始，部分城市的二手房源有较大幅度的增加，受不动产统一登记政策影响是比较重要的原因。” 并称：“近期出现过不少‘神秘’业主，都要求房源信息不能登记上网，只供门店咨询购买。”“这类业主一般都只留下手机号码，而不登记其他个人信息，房源总价比周边平均售价低大约10%。”这些只留下联系电话的“神秘业主”主要是二三线城市官员。
从这些消息就能看出，由于反腐力度的加大、不动产登记又即将开始，很多占着多套说不明道不清房产的官员已经坐不住了，开始偷偷出售房子，即使价格低于周边平均价格的10%也忍痛割爱。
我们尚无从得知这样的房子到底有多少，但应该不会少，已经影响到了整体房价。并且这个影响将随着反腐力度的加大、不动产登记的开始、信息的公开等因素的影响 而继续加大。
很多持有灰色房产的人还在观望，但中国人喜欢跟风，一旦到达某个甩房的临界点，将出现浪潮式、一甩不可收拾的局面，到那个时候，将可能带动整个房价的暴跌。
至于不动产登记对于反腐败的影响，毋庸置疑，这是釜底抽薪式的，至少将迫使贪官将不动产向“移动产”转化，即使以后还能贪污，囤积房产的不会多了，即便其有七十二变，也难逃社会发展信息越来越公开这个如来佛的手掌心。即使移动产，随着中央反腐力度的增大、信息的发展和公开，也难以隐藏了。
不动产登记对于释放畸形集中的社会投资，给房产泡沫缓慢放气，让经济各行业均衡发展都有极为重要的作用，如果取得成功，将刺激经济均衡和健康发展、有助于社会稳定。
对于不动产登记的幅度，政府方面的消息是，2015年，国家将选择10-15个地区(占全国1/3到1/2)率先建立不动产统一登记窗口，2016年全面形成不动产统一登记制度体系，2017年实现依法公开查询。
登记不动产 房子该咋买？
成都商报的报道，3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》，是房地产行业的基础性建设迈出坚实一步。在楼市调控“去行政化”回归市场的同时，政府更加注重楼市长远发展的“制度供给”，势必为楼市健康发展提供稳定的政策预期。从官方口径发布的消息可以看出，政府层面对不动产登记制度带来的影响是偏向乐观态度，更认为是对房地产行业制度的一种“补充和完善”，而并非此前业内预测的“一剂猛药”。
对于即将执行的《不动产登记暂行条例》，高策新源董事长廖建华表示，不动产登记开始实施，肯定会有影响，这可能是房产税征收前的基础动作。
锐理数据品牌营销中心总经理郭洁表达了相同的看法，她认为在初期对改善型住房的影响会比较大，“不动产登记制度的出台会对购房者和开发商的心态有影响，对改善型住房今后的供应和销售也会产生一定的影响，但是对刚需产品的影响比较小。房价在今后很长一段时间内，依旧会处于平稳状态基本不变。”
而在二手房方面，某地产成都公司相关负责人表示，目前门店的挂牌房源并未出现大量增多，根据去年不动产登记即将实行的消息出来时，旗下门店房源、房价都稳定的情况来看，预计在不动产登记实行之后二手房挂牌房源或有短期的增多，或许有一些较低的房源出来，但从长期来看，这一制度的实行对二手房市场影响并不大。
除了不动产登记制度对市场层面的影响以外，购房者最为关心的是现在能否下手买房。对此，廖建华认为，不动产登记制度未来可能会影响到普通人的置业理念和市场的产品结构。普通人在购房时，更多会考虑一步到位的改善型住房，还有一些人可能会将手上的多套住房进行整合、出售以规避税收风险。而现在房地产的涨价过程缓慢，投资属性日趋弱化，因此也会减少房地产的投资需求。在对市场面的影响上，刚需住宅会受一定影响，尤其是套二、套一等小户型产品。如果这类小户型区位比较好，租金比较高，将强过偏僻区位的小户型。
“就市场整体而言，未来刚需产品所占的市场比例将逐步增多，对于刚需购房人群来说，该买就买不会有太大影响。从近期市场上的消息来看，政府对改善型换房者也可能会加大首付比例和利率方面的支持力度。”郭洁表示。
此外，有业内人士指出，这次不动产登记制度实为房地产制度的进一步完善，从以前宽松的登记管理，转变成为更加严格的登记制度，去除了此前在不动产登记方面的制度漏洞。“从源头的登记制度开始，这一次是在完善整个房地产制度。至于此后的税收方面，现在细则未出暂时无从得知。”
分享
0
